terça-feira, 25 de setembro de 2012

Compra de Terrenos e Loteamentos



Conforme prometido na matéria anterior, seguem aqui algumas dicas que peguei para nos ajudar na decisão sobre a compra de um terreno/ loteamento, espero ajudá-los.



Jamais compre ou assine qualquer papel sem vê-lo, sempre visite o local antes de fechar o negócio ou de antecipar qualquer valor ao vendedor, mesmo que seja somente uma entrada, reserva ou sinal.

Não acredite em propostas verbais dos vendedores, especialmente em relação a irregularidades em documentações. Só adquira o imóvel se a situação do lote ou terreno estiver regularizada e, portanto, dentro do previsto em lei.

Quanto ao imóvel, pesquise preços e várias localizações possíveis. É comum encontrar imóveis bem localizados com preços menores que alguns "barrancos".

Imobiliárias são uma boa referência de preços e dos imóveis que você pode encontrar no mercado, mesmo que você compre de um particular não custa fazer algumas consultas.

JAMAIS compre por impulso! Não caia naquela conversa de "negócio de ocasião" ou "preciso da resposta agora". Essa conversa é para evitar que você pense melhor e caia fora do negócio.

Verifique as restrições ambientais para construir: beira de rios e ribeirões, encostas muito inclinadas, nascentes d'água e topos de morro são considerados área de preservação permanente e você não terá permissão para construir ou terá uma terá alguma restrição na construção.

Antes da aquisição o consumidor deve:

 - Visitar o local para evitar comprar um brejo, parte de lote, fração ideal, morro, área de torres de transmissão ou área preservada;
 - Verificar se existe infraestrutura das ruas e serviços, como por exemplo: ruas abertas, guias, iluminação, demarcação de lote, transporte, rede de água e energia elétrica, entre outros; 
 - Questione os detalhes do empreendimento: será um loteamento aberto ou fechado? Quando os serviços essenciais estarão instalados e quem irá administrá-los?
 - Peça para ver a planta, que deve ter a aprovação da Prefeitura, e localize o terreno em questão na mesma;
 - Na prefeitura da região, verifique se o loteamento está devidamente aprovado e se o cronograma de obras foi ou está sendo cumprido. Solicite, ainda, certidão negativa de débito de IPTU (Imposto Territorial Urbano), para evitar surpresas relativas a débitos pendentes do terreno;
 - Na Secretaria Municipal da Habitação, indague se a área não é de utilidade pública ou de interesse social, casos em que poderão ocorrer desapropriação;

Em se tratando de chácaras, sítios, frações ideais etc., em zona rural procure a Delegacia Regional do Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária), pois é este órgão que autoriza o desmembramento de área, desde que obedecida a fração mínima de parcelamento definida para a região.

  - Outra verificação antes da compra é no Cartório de Registro de Imóveis do local, onde poderá ser conferido se o loteamento está registrado (as licenças e a aprovação do projeto) e solicitar uma certidão de propriedade com negativa de ônus e alienações (verificar se o imóvel está desembaraçado e quem é o atual proprietário). Você só precisa ter o número da matrícula, que está na escritura. Uma escritura mostrada pelo vendedor pode ser uma cópia antiga e o imóvel pode ter sido vendido posteriormente, fique atento! 
 - É recomendável também verificar informações junto aos órgãos ambientais e prestadores de serviços públicos de água e luz. Sobre a obra, deve-se buscar a AELO (Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano), que confere um "Selo de Regularidade de Aprovação" às obras regulares. 
 - Verifique quem financia o parcelamento e qual documentação é exigida: Loteamentos irregulares não se preocupam muito com o futuro de seus recebimentos.




Proposta

Ao concretizar a transação o consumidor assinará uma proposta de compra, onde o corretor costuma pedir um sinal, que vale como parte da entrada.

IMPORTANTE: Fique atento às condições para a desistência! As partes podem estabelecer, quando do pagamento do sinal, o direito de arrependimento. Se a desistência for do comprador, ele perde o sinal dado; se o vendedor é quem desiste, ele deve devolver o sinal em dobro.

Neste documento deverão constar obrigatoriamente:

 - Qualificação e manifestação de vontade das partes;
 - A indicação do lote de acordo com a planta aprovada pela Prefeitura;
 - O valor total do terreno/ lote e do sinal dado;
 - O modo, forma e índice de reajuste do pagamento (especificação do índice a ser utilizado, taxa de juros para a venda em prestações);
 - A promessa de firmar contrato;
 - Prazo para aceitação da proposta (o ideal é não ultrapassar 30 dias).

Verifique se há outras despesas ou obrigações a serem cumpridas, tais como taxa de conservação e manutenção, filiação à associação de moradores, padrão construtivo etc.

Examine atentamente a proposta e, na dúvida, não assine. Solicite maiores esclarecimentos e, caso necessite, procure ajuda de um órgão de defesa do consumidor de sua região ou de um advogado especializado.

Uma cópia desta proposta assinada (vistar todas as páginas e anular as em branco) e datada pertence ao comprador. Esse documento não é um contrato, apenas uma intenção de compra.

Contrato

ATENÇÃO: antes de formalizar a proposta com o contrato, consulte o Cadastro de Reclamações Fundamentadas da Fundação Procon-SP antes de assinar o contrato para verificar se a empresa possui reclamações e se foram solucionadas. Verifique o histórico da empresa responsável pelo loteamento (peça referências de loteamentos anteriores e visite-os).

Ao substituir a proposta pelo contrato, na compra de qualquer tipo de imóvel, leia atentamente todas as cláusulas do contrato de compra e venda e certifique-se de que as cláusulas traduzem exatamente o que foi ajustado verbalmente, comparando com o que consta da proposta ou minuta do contrato. Risque todos os espaços em branco. Nele é obrigatório estarem especificados:

 - Dados pessoais e endereços das partes envolvidas;
 - Nome e localização do imóvel;
 - Número e data do registro;
 - Descrição;
 - Confrontações;
 - Área e demais características do imóvel;
 - Valor total do imóvel e das prestações;
 - Prazo do financiamento;
 - Valor do sinal antecipado;
 - Forma e local de pagamento;
 - Taxas de juros que serão aplicadas sobre o saldo devedor;
 - Periodicidade (anual, segundo a legislação em vigor) e índice de reajuste, eventual incidência de juros ou penalidades no atraso do pagamento de parcelas;
 - Declaração das restrições urbanísticas da legislação local;
 - Como será feito o acerto, caso seja encontrada diferença de metragem.

Todas as vias deste documento necessitam ser assinadas e datadas, ficando uma via de posse do consumidor para ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis da região.

Guarde todos os recibos referentes ao pagamento do lote até sua quitação total, pois eles serão necessários na hora de providenciar a escritura. Não pague a "taxa de minuta" ou "termo de quitação" que costumam ser cobrados nessa ocasião.

IMPORTANTE: verifique junto à prefeitura sobre a possibilidade de desdobramento do lote, caso estejam vendendo ½ lote, pois, caso contrário, não será possível sua regularização - aprovação de planta para construção, escritura definitiva, imposto, numeração da casa  etc.

Pagamento

Na hora de pagar, o consumidor deve dar a entrada ou sinal com cheque nominal à empresa, além de exigir um recibo de sinal e um contrato que descreva de forma detalhada o empreendimento.

No caso de parcelamento, pague sempre as prestações na data estabelecida e guarde todos os recibos, estes comprovam que você está em dia com suas obrigações ou que quitou o lote, quando da lavratura da escritura definitiva.

Caso o vendedor não queira receber as prestações, não deixe de pagá-las. Vá ao cartório onde o contrato está registrado e solicite que o vendedor seja notificado para receber a prestação naquele local. Você poderá, ainda, procurar um advogado para efetuar a consignação do pagamento junto ao Poder Judiciário.

O pagamento deverá ser efetuado somente após ter em mãos todos os documentos, e a escritura pode ser assinada no cartório de registro civil, ficando por conta do comprador todas as despesas do cartório/ ITBI/ escrituras emolumentos etc.

Se houver uma imobiliária envolvida na transação é obrigação dela a providência dos documentos de ambas as partes e cabe ao vendedor pagar a comissão dela geralmente 6% do valor do bem.

O momento de fazer o pagamento não é importante, mas seja lá qual for o negócio que você fez (à vista, parcelado, em 30 dias etc.), deve estar registrado em um contrato. O contrato deve indicar o comprador e o vendedor, as dimensões do imóvel, o preço e as condições de pagamento, e deve ser registrado em cartório para ter validade.

Escritura

Após o pagamento integral do lote leve todos os seus documentos pessoais, além do contrato e recibos, ao Tabelionato de Notas que lavrará a escritura. Não pague a chamada "Taxa de Minuta" ou "Termo de Quitação" que os vendedores costumam cobrar nessa ocasião. Se for imposta essa cobrança, não aceite, procure um órgão de defesa do consumidor.

Lavrada a escritura no Tabelionato, registre-a imediatamente no Cartório de Registro de Imóveis da região.

Por fim, na prefeitura, peça por escrito a alteração do lançamento do imposto territorial para seu nome, fornecendo o endereço para o recebimento do carnê. Se pretender construir, oriente-se junto à prefeitura local como obter as devidas autorizações.

Um detalhe, o único documento que comprova que você é o novo dono do terreno é a Matricula, então quando estiver com a escritura em mãos providencie o registro da compra imediatamente.

Fique atento quanto às despesas referentes a estes serviços, cujo pagamento dependerá do que estiver previsto no contrato. Não havendo nenhuma definição o comprador será o responsável por estes valores.

Se não houver intenção de construir de imediato, mantenha o terreno sempre limpo e faça uma proteção, de acordo com as especificações da Prefeitura, para evitar invasão.

Espero ter ajudado!

Alessandra

Leia também minha experiência frustrante com relação a compra de um lote clicando aqui: Loteamento "Vivendas da Terra", sonho ou pesadelo?

Fontes de Pesquisa:

segunda-feira, 24 de setembro de 2012

Loteamento "Vivendas da Terra", sonho ou pesadelo?


Pessoal, neste final de semana fomos visitar um Loteamento denominado "Vinhedos de Jundiaí" em Campo Limpo Paulista (comercialmente denominado "Vivendas da Terra") da empreendedora Vallor Urbano Ltda. e gostaríamos de compartilhar com vocês alguns cuidados que devem ter ao adquirir um terreno/ lote.

Este em questão tem como intermediadora imobiliária a Lopes (LIL – Intermediações Imobiliária Ltda.) o que nos deu certa segurança, visto que já tínhamos fechado outros negócios com ela como intermediadora e não tivemos problemas.

Vamos aos fatos: na proposta passada pela Lopes dizia que até a entrega do loteamento (período de obras) não haveria nenhum tipo de juros ou correção nas parcelas, ou seja, as parcelas referente 38% do valor total seriam fixas, e apenas o saldo (62%) seria corrigido pela variação do IGP-M, e este na entrega do condomínio (pós obras) poderia ser financiado direto com a construtora ou com bancos conveniados.

O que diz no contrato sobre o saldo devedor: “O valor discriminado no item E acima, PODERÁ ser objeto de concessão de financiamento pelo Promitente Vendedor ...” ou seja, se o vendedor assim o desejar, caso contrário você terá que “se virar” e pagá-lo á vista.

Existem outros erros absurdos no contrato, tais como: “C – R$ 0,00 (valor por extenso)* em 03 (três REAIS) parcelas semestrais, sucessivas no valor de R$ 0,00 (valor por extenso)* cada uma, vencendo-se a primeira delas em 11/01/2013 meses desta data e as demais a cada 03 (três REAIS) meses, até o final liquidação.” Entenderam alguma coisa? Pois nem nós, se é semestre são 6 meses e não 3 e o que tem a ver os reais com os meses? Um texto mal escrito sem pé nem cabeça concordam?

Outra cláusula muito preocupante: “b.1.1) As prestações, inclusive a primeira delas, assim como o saldo do preço estão sujeitas a reajuste de seus valores de conformidade com a variação mensal do índice pactuado no item 5.5 do Quadro Resumo, cuja aplicação do índice referencial dar-se-á a cada período de 12(doze) meses ou na menor periodicidade permitida pela lei e será acrescido de juros constante no item 5.4 do Quadro Resumo;” Muita ATENÇÃO não existem os itens 5.4 e 5.5 no Quadro Resumo, ou seja, vão cobrar os juros e aplicar as variações que acharem cabíveis.

Agora leiam esta declaração que deveríamos assinar:

“... nesta datam DECLARO(AMOS), para os devidos fins de direito que, o(s) referido(s) lotes foi(ram) por mim (nós) localizado(s), percorrido(s) em toda sua extensão e reconhecido através de seus respectivos marcos divisórios e de orientação, tendo ciência inclusive da sua aclividade/ declividade, não cabendo, por conseguinte, quaisquer reclamações de minha (nossa) parte junto ‘a intermediadora deste negócio e a proprietária do empreendimento.”

Gente isto é um absurdo, não existe nada no local, apenas um barranco cheio de terra e linhas de transmissão, isto mesmo linhas de transmissão que passam por alguns lotes que também estão ‘a venda por um preço mais acessível.

A foto abaixo ilustra bem ... aí, em algum lugar, um dia, quem sabe, será o lote que iria comprar ...


São tantas as “pegadinhas” deste contrato que pedimos que o vendedor chamasse alguém do jurídico para discutir e alterar o contrato, caso contrário não assinaríamos nada.

Após algumas explicações do corretor Gandhi, não convincentes é claro, resolveram chamar um gerente da Lopes cujo apelido é LOVISCO, o qual conseguiu em menos de 2 minutos estragar o sonho de uma família.

Chegou com seu ar de superior e perguntou qual era a dúvida, meu marido sentou, pegou o contrato e foi mostrar um dos absurdos do mesmo, mal terminou de falar ele já disse que o que valia era o que constava na planilha e não o que estava escrito no contrato e se meu marido era advogado.

Meu marido levantou e disse que não era, mas que sua irmã, que estava atrás dele era, e se fosse começar com palhaçada não iria assinar nada e rasgou o contrato.

Quem nos conhece sabe que não somos advogados, mas também não somos idiotas e sabemos muito bem ler e para nos enganar precisa ser muito mais do que um mero gerente de setor.

Este ser, que se diz gerente, disse vários absurdos do tipo: a Lopes não quer clientes como vocês, a Lopes não precisa de pessoas como vocês, você é um ignorante, não contente ainda questionou o corretor se nós éramos os que tínhamos o nome no Serasa ... isto tudo na frente de nossos 2 filhos, os quais começaram a chorar e tive que retirá-los do local.

A Lopes não quer o que? Clientes inteligentes e questionadores? Pessoas que não dão seu rico dinheiro, ganho com muito suor, para corretor folgado?

Não sabem os clientes que acabaram de perder e este cara não sabe o poder de uma rede social, é um coitado que nem deve saber que mexeu com uma blogueira.

A Lopes deveria escolher melhor os profissionais que coloca para lidar com pessoas, no caso os clientes que pagam suas comissões. A primeira lição que devem aprender é escutar o que o cliente tem a dizer e depois TENTAR dar suas explicações para os absurdos do contrato.

Infelizmente várias pessoas já adquiriram lotes neste empreendimento, mas eu como uma blogueira e pessoa do bem, resolvi fazer esta matéria para dar um alerta ‘as pessoas que ainda não compraram ou mesmo para as que já compraram tentarem reverter esta situação.

Adquirir um terreno ou lote de condomínio exige muita atenção e precaução, visto que, existem muitos loteamentos irregulares e clandestinos e, dependendo do caso, o consumidor poderá ter perdas financeiras incalculáveis!

Na próxima matéria vou dar todas as dicas que se deve ter antes de adquirir um terreno/ lote, que não são poucas ...

Alessandra

Obs.: O que coloquei entre aspas (“ “) é exatamente como está no contrato, inclusive os erros de português e concordâncias. Fique claro que não alterei nada.

* Preservei o valor, pois aqui o intuito não é dizer o quanto pagaria e sim demonstrar os erros descritos.

terça-feira, 18 de setembro de 2012

TJ-SP Escrevente Técnico Judiciário

O Tribunal de Justiça-SP autorizou a abertura do concurso público para o cargo de Escrevente Técnico Judiciário, referência “5”, grau “A” – Nível I, da Escala de Vencimentos – Cargo Efetivo – Jornada de 40 horas semanais de trabalho, do SQC – III, do Quadro do Tribunal de Justiça, nas 10 (dez) Regiões Administrativas Judiciárias.
 
São 1.035 vagas distribuídas em todo o Estado. A Capital oferece 300 vagas, das quais 15 (quinze) reservadas para pessoas com deficiência.

As inscrições poderão ser feitas apenas por meio do site da Vunesp (http://www.vunesp.com.br/tjsp1204/), até o dia 11 de outubro de 2012.
 
O salário é de R$ 3.355,36 (Três mil, trezentos e cinqüenta e cinco reais e trinta e seis centavos), valor referente à 01/03/2012, mais auxílios para alimentação, saúde e transporte.
 
Valor da inscrição: R$ 50,00 (cinquenta reais)
 
CRONOGRAMA DO CONCURSO
 
Início das Inscrições: 04.09.2012
Término das Inscrições: 11.10.2012
Divulgação no site da Vunesp sobre o recebimento da Inscrição e respectivo Pagamento: 17.10.2012
Data prevista para a aplicação das Provas Objetivas: 02.12.2012
Data prevista para a divulgação do Gabarito: 04.12.2012
Data da aplicação da Prova Prática: a definir
Data do Resultado Final: a definir
A apostila já está a venda com todos os direitos comentados e CD´ROM grátis, com VIDEO AULA e ÁUDIO de vários temas ( ler CD ). Valor da apostila R$ 40,00 + frete.

CONTEÚDO PROGRAMÁTICO

Língua Portuguesa

ORTOGRAFIA, MORFOLOGIA, SINTAXE, LEITURA E INTERPRETAÇÃO DE TEXTO.
 
Conhecimentos em Direito 
 
DIREITO PENAL, DIREITO PROCESSUAL PENAL, DIREITO PROCESSUAL CIVIL, DIREITO CONSTITUCIONAL, DIREITO ADMINISTRATIVO E NORMAS DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA
DICIONÁRIO JURÍDICO 
 
Conhecimentos Gerais 
 
Atualidades relacionadas a fatos políticos, econômicos e sociais, ocorridos a partir do 1º semestre de 2012.
Matemática e Informática
 

 

segunda-feira, 23 de julho de 2012

Conheça um pouco mais sobre Orlando (Flórida)

A cidade de Orlando é mundialmente conhecida por suas atrações turísticas, particularmente o Walt Disney World e a Universal, porém o que ainda é um mistério é a origem do nome Orlando.

Alguns historiadores acreditam que este nome surgiu aproximadamente em 1836, quando um soldado chamado Orlando Reeves supostamente faleceu, por uma flechada, durante a guerra travada pelos colonizadores contra os habitantes da região (tribo de índios Seminoles), que se recusavam a sair de suas terras.

No entanto, o que se sabe é que Orlando Reeves trabalhava em uma plantação a cerca de 48 km para o norte e os primeiros moradores da região  encontraram seu nome talhado em uma árvore e acharam que era a localização de uma tumba.

Durante muito tempo Orlando foi uma zona rural, até que em 1895 uma onda de frio devastou muitas plantações, fazendo muitos moradores transladar mais ao sul, deixando assim a cidade esquecida durante mais de um século, até que, em 1965 um visionário e empreendedor chamado Walter Elias Disney (1901-1966) comprou um pedaço de pântano na região central da Flórida e anunciou que construiria ali um reino da fantasia chamado Walt Disney World, o projeto ousado abriu suas portas em outubro de 1971.

Numa área de 120 quilômetros quadrados, o equivalente a duas ilhas de Manhattan, ele deu vida ao seu 2º parque temático (o primeiro foi fundado em Anaheim, na Califórnia, em 1955, mas numa área bem menor). O parque do senhor Disney encorajou o surgimento dos dois parques da Universal, quatro do Sea World e um da Wet’n’Wild.

A cidade, evidentemente, não vive só do complexo Walt Disney World (Animal Kingdom, Epcot Center, Hollywood Studios (ex-MGM) e Magic Kingdom). Existem atrações para todos os gostos, desde os parques dos estúdios cinematográficos da Universal, passando por reservas naturais até os parques aquáticos que se tornaram referência na arte de entreter multidões com graça, ousadia e originalidade. Além dos shoppings e outlets, também é possível fazer passeios de balão, comer em restaurantes vietnamitas e até ver a simulação de lançamento de naves espaciais na base no Kennedy Space Center, na vizinha Cabo Canaveral (na costa atlântica).

Há também bares na região central da cidade que estão em alta são eles: Blue Martini (1- 407/4472583) e Little Saigon Restaurant (1106 East Colonial Drive, 1/ 407-423-8539)
 
Quando ir


Você pode visitar Orlando durante todo o ano, mas no verão (julho e agosto) faz mais de 30º, além de coincidir com o período das férias escolares: as filas dos parques são maiores e os preços mais salgados.

No inverno (dezembro a março), as temperaturas oscilam entre 10º e 25º e alguns parques aquáticos fecham.

Opte pelas meias-estações: a primavera (de abril a junho) e a segunda metade do outono (meados de setembro a novembro).

Transporte

Apesar de plana, Orlando não é feita para caminhadas, pois as distâncias são longas.

Táxi: US$ 3 iniciais mais US$ 2 por milha (1,6 km).

Carro Alugado: um carro do tipo econômico com ar-condicionado sai em média US$ 30 a diária, nas empresas Alamo (407/825-1876), Avis (407/825-3700), Budget (800-4723325) e Hertz (11/3035-2811).

Estacionamento: aproximadamente US$ 12 por dia.

Quem ficar na International Drive, a principal artéria da cidade, pode usar o I-Ride Trolley, uma jardineira que percorre a via de ponta a ponta. Os carros passam a cada 20 minutos, e os bilhetes custam US$ 1,25.

Há também os ônibus da Lynx, que circulam por 65 linhas e cobrem Orlando e arredores. A passagem custa US$ 2.

*O DDI dos Estados Unidos é 1 e o DDD de Orlando é 407

E aí gostaram das curiosidades e dicas?

Alessandra

Leia também estas matérias:Parques Temáticos da Walt Disney World, CityWalk + Parques Temáticos da Universal, Dicas de Restaurantes na Flórida (Orlando, Miami e arredores) e nos Parques, Sugestões de roteiros para compras na Flórida (Miami, Orlando e Arredores), Qual a melhor companhia aérea para fazer o trecho Brasil-Flórida?, Custo aéreo para o trecho Brasil–Miami (alta temporada)


Fonte de Pesquisa:


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